11 KINH NGHIỆM XƯƠNG MÁU THUÊ MẶT BẰNG

Tài liệu EK Cập nhật 06 tháng 09

Thuê mặt bằng kinh doanh hiện rất phổ biến, có đến 70% quán cà phê hiện nay đang nằm trên mặt bằng đi thuê. Tuy nhiên không ít chủ quán/ chủ shop nhận trái đắng khi quá chủ quan khi đi thuê mặt bằng. Bị chủ nhà đòi lại mặt bằng đột ngột khi đang kinh doanh tốt là một trong những rủi ro đặc biệt nên tâm khi khởi sự kinh doanh! Dưới đây là những kinh nghiệm xương máu khi đi thuê mặt bằng kinh doanh:

Kiến thức về mặt bằng kinh doanh

1. Mặt tiền đường:

Hãy thuê mặt bằng nằm ở mặt tiền đường vì nó là điểm mấu chốt để khách hàng qua lại nhìn thấy quán của bạn.

Việc đưa quán vào những con hẻm sẽ tạo nên sự thách thức không nhỏ đối với Khách Hàng trong việc tìm kiếm và lưu lượng khách hàng qua lại ở những con hẻm ít hẳn so với quán nằm ở mặt tiền đường.

2. Chiều ngang của mặt tiền tối thiểu là 6 mét:

Sự bất lợi của những quán có mặt tiền < 6m:

- Không gian quán dễ rơi vào dạng nhà hình ống: bị hẹp, kín, cảm thấy chật chội.

- Bố cục sắp xếp cho bàn ghế hàng ngang sẽ bị hạn chế. (2 dãy bàn)

- xây dựng nhận diện thương hiệu bằng bảng hiệu sẽ giảm hiệu quả, khách hàng sẽ ít chú ý hơn vì lướt qua quá nhanh.

Ở một số khu vực trung tâm thành phố, nhiều mặt bằng rơi vào chiều ngang 4m nhưng phần lớn do quy hoạch đô thị và đặc tính khách hàng khu vực đó bù lại phần nào giới hạn của điểm yếu này (lượng khách đông, khách đi bộ nhiều, đa số hàng quán giống nhau về chiều ngang mặt bằng).

3. Mặt bằng nằm ở góc ngã ba hoặc ngã tư:

Những ưu thế mà chỉ có mặt bằng nằm ở góc ngã ba/ngã tư có:

- Quán có 2 mặt tiền: lúc này hoạt động marketing outdoor được khai thác tối ưu. Có thể đón KH từ 2 mặt tiền & đón nhận lượng view về bảng hiệu, thương hiệu gấp đôi quán thông thường (1 mặt tiền)

- Thoáng và rộng là 2 từ để diễn tả quán có 2 mặt tiền, tùy vào cách bố trí & sắp xếp không gian của bạn để tối ưu nó.

Quán ở góc luôn ấn tượng hơn với khách hàng.

Đồng hành với mặt bằng góc 2 mặt tiền là giá thuê cũng sẽ cao hơn so với mặt bằng 1 mặt tiền trong khu vực, thông thường sẽ chênh lệch giá thuê khoảng gấp rưỡi hoặc gấp đôi so với mặt bằng cùng diện tích.

Vì vậy, các bạn cần cân nhắc kỹ trong việc thuê các mặt bằng góc, giá thuê & lưu lượng giao thông ở 2 mặt tiền là điều các bạn cần quan tâm nhất đối với mặt bằng loại này.

4. Chọn mặt bằng trên đường 2 chiều và đông xe qua lại:

Cố gắng chọn cho mình những mặt bằng nằm trên con đường 2 chiều, đường lớn càng tốt và đặc biệt không có CON LƯƠN chắn ngang.

Đường 2 chiều sẽ đón nhận được khách từ 2 chiều qua lại. Khách hàng dễ dàng ghé quán mà không có nhiều trở ngại.

Đường 1 chiều/có con lươn chắn ngang đường sẽ giới hạn lượng khách gần 1/2 và sẽ có nhiều bất tiện trong việc khách hàng đi lố hoặc trở ngại quay đầu xe ghé quán.

Brian chắc chắn có rất nhiều quán đang ch.ết vì đặc điểm này.

5. Thuê nhà hoàn thiện hay thuê đất?

Đây là quyết định bạn phải xác định ngay từ đầu vì nó sẽ ảnh hưởng đến chi phí bạn đầu tư cho quán & mô hình kinh doanh.

Thuê nhà hoàn thiện: Nhà hoàn thiện được định nghĩa có tường, mái hoặc có lầu.

Không tốn nhiều chi phí sửa chữa đầu tư, chủ yếu chi phí nằm ở décor.

Giới hạn trong việc thiết kế do đã có khung sẵn (số tầng có sẵn)

Giá trị thuê sẽ cao hơn so với thuê đất.

* Những lưu ý khi thuê nhà hoàn thiện:

Thời gian thuê tối thiểu là 3 năm (1-2 năm đầu để thu hồi vốn) – nếu có thể thuê dài hơn càng tốt.

Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian sửa chữa không tính tiền nhà ( thông thường sẽ là 1/2 tháng đến 1 tháng)

Đừng đầu tư quá nhiều tiền vào phần thô (tường, trần, cột…)

Xác định với chủ nhà những hạn mục có thể tháo dở/ đập bỏ để décor và hiện trạng mặt bằng sẽ trả lại sau khi kết thúc hợp đồng (cần ghi rõ thỏa thuận này trên hợp đồng)

Nếu có thể hợp đồng cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

-Thuê đất (đất trống chưa có gì)

Yếu tố đầu tiên quan trọng nhất của việc thuê đất là giấy phép xây dựng trên miếng đất đó, có thể xây được bao nhiêu tầng, dạng nhà như thế nào, thủ tục xin phép ra sao – yêu cầu chủ đất hỗ trợ trong việc xin giấy phép xây dựng.

Đặc điểm thuê đất:

- Chi phí đầu tư cho việc thuê đất sẽ cao hơn so với nhà hoàn thiện vì bạn phải xây dựng mới hoàn toàn.

- Hiện tại có rất nhiều phương án cho việc xây dựng như: nhà thép tiết kiệm chi phí và tháo dở dễ dàng.

- Đối với thuê đất, do chi phí mặt bằng thấp nên bạn sẽ dễ dàng đạt được điểm hòa vốn & có lợi nhuận ngay từ trong thời gian đầu nhưng bù lại thời gian hoàn vốn cũng sẽ lâu hơn thuê nhà do chi phí đầu tư ban đầu cao.

Những lưu ý khi thuê đất:

- Thời gian tối thiểu cho thuê đất là 5 năm. Tốt nhất để thuê 1 miếng đất là 10 – 15 năm.

- Cố gắng đàm phán trong 2-3 năm đầu không tăng giá thuê (dự trù hoàn vốn trong 2 – 3 năm đầu)

- Đàm phán chủ nhà 1 khoảng thời gian đầu xây dựng không tính tiền thuê ( thông thường sẽ là 1 tháng)

Ràng buộc trên hợp đồng việc nếu lấy lại mặt bằng sớm sẽ đền cọc & đền chi phí xây dựng khấu hao theo thời gian ký hợp đồng – thuê 1 bên thiết kế xây dựng thứ 3 để làm quán và có hợp đồng & nghiệm thu & quyết toán rõ ràng để có cơ sở pháp lý nếu có tranh chấp vấn đề lấy mặt bằng sớm hơn thời hạn hợp đồng.

Hợp đồng cần công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

6. Chỗ để xe khách:

Đây là yếu tố tiên quyết bắt buộc phải tính tới khi thuê mặt bằng. Nó quyết định đến công suất bán hàng tại quán của 1 cửa hàng.

Vậy nếu quán không xử lý được bãi xe cho khách hàng thì điều gì sẽ xảy ra?

Brian sẽ đưa ra 1 ví dụ để bạn hiểu được nó quan trọng như thế này:

Ví dụ: bạn mở ra 1 quán mà sức chứa 100 – 150 người. Ngày khai trương bạn đón 100 khách cùng 1 thời điểm và khách đều đi xe máy & 2 người đi chung 1 chiếc xe thì sẽ có ít nhất 50 chiếc xe cần gửi của khách. Bạn cứ tưởng tượng 50 chiếc xe cần giữ thì làm sao giải quyết được bãi xe cho quán?

Và nếu 1 quán có diện tích lớn mà chúng ta không có bãi xe chỉ để được 10 – 20 chiếc thì không khác nào bạn tự đuổi khách của mình.

Một bài học kinh nghiệm, ở những quán lớn như The Coffee House, vì sao Brian nói về TCH vì TCH xây dựng không gian quán dành cho khách hàng ngồi lại làm việc và học tập là chính vì vậy nhu cầu bãi xe của TCH rất lớn. TCH luôn cố gắng xử lý bãi xe một cách tốt nhất: tạo không gian giữ xe trước quán, thuê bãi xe kế bên quán, dành riêng tầng trệt để giữ xe máy.

7. Những điểm cần tránh khi đi thuê mặt bằng:

Điểm 1: Tránh mặt bằng nằm trên quốc lộ:

Khách chia làm 2 dạng khách: khách trung thành & khách vãng lai:

– Khách trung thành phần lớn rơi vào khu dân cư, khu vực họ đang sinh sống, khách sẽ có thói quen sử dụng dịch vụ ăn uống gần nơi mình sinh sống.

– Khách vãng lai phần lớn họ di chuyển qua lại, tiện đường ghé vào.

Đối với những mặt bằng nào nằm trên trục quốc lộ phần lớn khu dân cư sẽ không có nhiều, đa số sẽ rơi vào nhóm khách vãng lai.

Khách vãng lai, chúng ta khó (khó chứ ko phải là không thể) biến họ thành khách hàng trung thành – vẫn tồn tại những quán cơm/ quán ăn dọc quốc lộ có lượng khách đông và luôn là nơi dừng chân của xe khách, xe tải… nhưng để xây dựng được lượng khách hàng ổn định như vậy cần 1 quá trình rất dài kiên trì hoạt động. Có 1 điểm các bạn hãy để ý ở những thương hiệu lớn hầu như không có quán đặt trên Quốc Lộ.

Vì vậy, đừng đặt chúng ta vào tình huống thách thức như vậy trừ khi bạn muốn chứng tỏ 1 điều gì đó với thế giới.

Điểm 2: Không nên sang lại quán của người khác:

Có rất nhiều lý do để lý giải cho việc sang quán : đi nước ngoài, vợ đẻ, chuyển công tác, nhiều việc quản lý không nổi… nhưng thực tế chung quy về 95%- 99% phần lớn rơi vào trạng thái kinh doanh thua lỗ.

Trong vấn đề kinh doanh thua lỗ này sẽ có nhiều lý do:

- Vị trí đó không tốt (có thể rơi vào những tiêu chí Brian chia sẻ ở trên)

Không tìm được khách hàng (khu vực vắng)

- Đồ ăn không ngon

- Phục vụ không tốt

Theo quan điểm của Brian, ở những quán đó xuất hiện một thứ mà Brian hay gọi nó là cái Huông (cái dớp).

– Và đôi khi tâm lý những người khách hàng qua lại đã ăn uống ở quán cũ thì bản thân họ cũng sợ quay lại vị trí đó. Điều đó hình thành trong suy nghĩ khách hàng.

– Nhiều khi chúng ta mở ra Brand mới, chúng ta cố gắng thay đổi nhưng khách hàng họ vẫn ngại vì trải nghiệm cũ.

– Một vấn đề nữa, sử dụng lại những trang bị cũ đã qua sử dụng của chủ cũ. Tâm lý người Việt là tiếc nên khi sang quán sẽ có thói quen sử dụng lại những gì chủ cũ đã sử dụng. Điều này khiến chúng ta bị bó hẹp suy nghĩ của trong việc set up quán.

Điểm 3: Không nên thuê những mặt bằng chung với chủ: (Chủ ở trên lầu, chúng ta ở dưới đất hoặc 1 căn nhà chia đôi: 1/2 cho thuê, 1/2 để ở)

Khi bạn thuê nhà chung chủ sẽ gặp những vấn đề sau:

– Giá điện & nước không theo đồng hồ của nhà nước: sử dụng đồng hồ riêng tính mức giá riêng.

– Sự dòm ngó trong việc sửa chữa và kinh doanh của bạn: nhận ý kiến quá nhiều từ chủ nhà trong việc sửa chữa 1 thứ gì đó trong mặt bằng thuê.

8. Những người/bộ phận cần chú ý khi đi thuê mặt bằng:

– Hàng xóm:

Tuy là không có tác động nhiều như chủ nhà nhưng họ cũng có tầm ảnh hưởng của họ – nhóm này có thể giúp bạn nhưng cũng có thể gây khó dễ cho bạn.

Khi muốn biết tình hình khu vực đó như thế nào, tình hình an ninh thì hàng xóm sẽ đối tượng cực tốt để liên hệ tìm hiểu. Khi mới bắt đầu thuê mặt bằng cần có mối quan hệ tốt với hàng xóm bằng cách qua chào hỏi, giới thiệu, nói chuẩn bị mở quán ở đây, có gì nhờ họ hỗ trợ, khai trương có thể mời free 1 món gì đó.

Thường xuyên hỏi thăm tạo nên sự thân thiện với người đó trong vấn đề khi xây dựng quán, tránh những trường hợp mình làm ồn trong lúc xây dựng, họ báo công an xuống kiểm tra giấy tờ.

– Cơ quan công quyền:

Khi mở quán, điều đầu tiên cần làm là đăng ký mọi giấy phép liên quan đến việc kinh doanh (giấy phép đăng ký kinh doanh, VSATTP, Hồ sơ phòng cháy chữa cháy, nguồn gốc thực phẩm, chứng từ…).

Bên cạnh đó, các bạn cần quan tâm đến các phòng trực tiếp quản lý địa bàn bạn đang kinh doanh.

**Bộ phận thứ 1: **Vệ sinh an toàn thực phẩm: thông thường ở Công An Phường sẽ có phòng công an kinh tế, anh/ chị phòng này phụ trách kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm của quán, vấn đề hợp đồng lao động, giấy phép đăng ký kinh doanh…

Bộ phận thứ 2: Trật tự đô thị: anh/chị thường đi tuần tra, kiểm tra lấn chiếm lòng lề đường, nếu các bạn không xử lý được bãi xe hoặc bãi xe nhỏ ở vị trí mặt bằng tốt quá vẫn muốn thuê thì các bạn nên làm việc kỹ càng với anh/chị phòng này.

Bộ phận thứ 3: Công an khu vực: thực tế trong hoạt động kinh doanh F&B (ăn uống) trừ khi bạn có nhân viên ở lại quán cần đăng ký tạm vắng tạm trú, vai trò công an khu vực không sẽ thể hiện rõ khi quán xảy ra những vấn đề liên quan đánh nhau, đánh bài trong quán, hoặc những tay anh chị đến đòi này kia.

Việc xây dựng mối quan hệ tốt với những bộ phận/ người mà Brian đã đề cập ở trên sẽ giúp quán hoạt động trơn tru.

Trên đây là những chia sẻ của Brian về những tiêu chí chọn lựa mặt bằng, hi vọng sẽ giúp ích cho các bạn khởi nghiệp bằng kinh doanh F&B có nhiều thông tin hơn trong việc chọn lựa cho mình mặt bằng đúng.

9. Thuê mặt bằng mà đi chung một đường với chủ nhà là NHẤT ĐỊNH KHÔNG NHÉ.

- Lý do: Hễ họ vui thì kg sao, hễ họ buồn.. Đi ra đi vô, cái mặt chầm dầm như bánh bao, chưa kể con vừa đi vừa nói dt chửi thề vô đối trước mặt khách hàng, và còn việc đi lê dép thì mình chả phương cứu chữa, vì họ là chủ nhà. Nói là sẽ có chuyện.

- Nhà bếp mà có liên thông với chủ nhà là đặc biệt phải làm cửa khóa bất kể có chật chút cũng phải làm. Kẻ gian kg chừa một ai nha…

10. Khi ký hợp đồng, hãy nêu rõ chi tiết này, ĐẶC BIỆT GHI NHỚ nha : Trong thời gian hợp đồng, nếu bên B không tiếp tục kinh doanh được nữa và muốn sang nhượng. Bên A phải giúp đỡ vô điều kiện cho bên B ký hợp đồng cho thuê mới với người chủ mới mà bên B sang nhượng. (Dĩ nhiên, bên B sẽ phải có 1 khoản đền tiền hợp đồng gồm 1 hay 3 tháng tùy chủ nhà giao hẹn từ trước ).

- Lý do : Tại sao phải có vụ giúp đỡ vô điều kiện ? Thế này, họ nhận tiền đền của mình vì hủy hợp đồng trước thời hạn xong. Khi mình kiếm khách cho sang nhượng, họ sẽ đưa ra thêm ưu sách “ Chị phải đưa thêm cho tôi vài chục triệu ( có khi là cả trăm tùy theo mặt bằng và chi phí đầu tư lớn nhỏ ) để tôi ký hợp đồng mới cho khách mà chi muốn sang. Nếu kg, tôi kg ký. “ .. Mà nếu họ kg ký, thì làm sao mình sang nhượng ? chả lẽ bỏ hết tất cả kiểu thanh lý tiệm cầm đồ ah ?Và khách họ đang có nhu cầu sang nhượng là thuê cả mặt bằng chứ ai đâu mua đồ kg với giá cao ?.. Vậy là, mình vừa mất tiền đền, lại mất thêm tiền chung chi để đc ký HĐ mới.

11. Còn vấn đề này, mọi không biết giải quyết sao nữa đây. Nói ra để các bạn đề phòng vậy. Khi mình đầu tư vào mặt bằng nhiều thứ rồi, kinh doanh tốt rồi. Đột nhiên có 1 nhóm giang hồ tới cứ bao vây rồi đòi đập quán tá lả, lý do là chủ nhà thiếu nợ, nên họ tới siết nợ.

Mình giải thích đây là tài sản của mình, chứ kg phải của chủ nhà nên kg đc làm bậy, đã mời cả cơ quan công an nhưng vô phương, vì bọn nó chẳng đập phá gì đâu, chỉ dọa thôi. Nhưng ngày nào tụi nó cũng trực ở quán, lầm lì đại ka..hỏi ai dám vô nữa ?.. Chủ nhà lúc này nói “ con thông cảm cho bác, vì con trai bác gây nợ mà giờ gd bác kg có tiền trả, con trả dùm bác chứ giờ bác kg có cách nào khác..”.. Vậy là sao ? để yên kinh doanh, bạn phải giúp họ trả nợ nếu muốn làm ăn yên. Và đây là một mưu kế của chủ nhà nhé. Cho đến khi mình chịu hết nổi, mình muốn sang nhượng thì dĩ nhiên, họ cần thêm 1 khoảng tiền để ký tiếp hđ mới với khách mới. Và có thêm cả tiền bồi thường. Cứ vậy, họ đủ giàu.

>>> Cuốn sách hay về đầu tư BĐS: XEM THÊM

Kinh nghiệm đàm phán khi thuê mặt bằng

1. Bên cho thuê, ai là người chịu trách nhiệm với hợp đồng? Người đó có thực sự là chủ tài sản cho thuê không?

Mình từng cùng nhóm anh em thuê nhà trên phố cổ, lúc trao đổi thì gia đình bên cho thuê cũng 3 người (bố và 2 con). Ông bố trong buổi nói chuyện lúc nào cũng “Nhường cho 2 thằng con tôi quyết, tôi già rồi không biết gì”. Thế là chốt hết mọi thứ xong xuôi, đặt cọc xong để chốt ký hợp đồng.

Đến lúc ký hợp đồng thì ông chủ nhà biến thành một người khác, deal lại khá nhiều điều khoản vì “Nhà này là nhà của chú, mấy thằng con chú biết gì đâu, chú là người quyết định cho thuê”. Lúc này nếu không deal được thì xem như tiền đặt cọc một đi không quay trở lại.

Bài học nhớ đời: Cứ yêu cầu chủ nhà đưa giấy tờ chứng minh mình là chủ sở hữu tài sản ra (sổ hồng, sổ đỏ, giấy tờ nhà) và chỉ làm việc với duy nhất chủ nhà để thống nhất các điều khoản.

2. Nếu chủ nhà đồng ý cho sửa sang điều gì thì ưu tiên làm luôn cho thật nhanh.

Chủ nhà thì rất thích nhà phải “nguyên trạng”, trong khi cái nguyên trạng của chủ nhà đôi khi không thể phù hợp với việc kinh doanh. Mà người đi thuê vì máu quá nên hay trao đổi miệng với chủ nhà về việc sửa sang chỗ này chỗ nọ. Các phần sửa sang này nếu được thì cho hết vào hợp đồng.

3. Bạn chỉ có thế chủ động trước khi xuống cọc.

Cho nên các điều khoản khó nhằn cần phải deal vào lúc này: cọc bao nhiêu tiền, điều kiện trả lại cọc, thuê nhà trong bao lâu, thanh toán mấy tháng một lần... Mấy cái điều khoản dạng “Được ưu tiên cho thuê tiếp khi hết hợp đồng” thực ra khá vô nghĩa, có thể vứt bỏ vì nó không thực tế.

Quan trọng là điều khoản “Chủ nhà đền bao nhiêu nếu đòi trả nhà trước hạn thuê”. Bạn đã đầu tư rất nhiều tiền vào cơ sở vật chất, đừng để mấy cái điều khoản “Báo trước mấy tháng” dành cho cả 2 bên, bạn sẽ là người chịu thiệt. Nói thẳng, nhiều chủ quán đã tán gia bại sản vì chưa kịp thu hồi vốn thì gặp tình trạng chủ nhà giở quẻ đấy nhé.

Quan hệ người thuê với chủ nhà là đối tác, không phải xin cho. Thời buổi kinh tế khó khăn thế này mặt bằng sang, mặt bằng cho thuê ngày càng nhiều. Mình là đối tác sắp "toang đến nơi" mà chủ nhà bình chân như vại, vẫn tăng giá đều đều thì không phải là đối tác tốt, khó kết hợp lâu dài, cân nhắc hết hợp đồng là "ù biến” thôi. Hoặc cân nhắc cắt lỗ sớm cho lành, vì càng ôm cái mặt bằng đó là càng chết…

Mẫu hợp đồng chuẩn khi thuê mặt bằng

Thuê mặt bằng kinh doanh hiện rất phổ biến. Tuy nhiên không ít chủ quán/ chủ shop nhận trái đắng khi quá chủ quan khi đi thuê mặt bằng. Bị chủ nhà đòi lại mặt bằng đột ngột khi đang kinh doanh tốt là một trong những rủi ro đặc biệt nên tâm khi khởi sự kinh doanh!

Các bạn tham khảo miễn phí mẫu hợp đồng thuê mặt bằng đúng chuẩn theo qui định pháp luật để hạn chế tối đa những rủi ro liên quan đòi lại mặt bằng: TẠI ĐÂY

https://kienthuckinhte.vn/ tổng hợp

(Nguồn tham khảo: Brian Dang, Dzung Nguyen và nhiều tác giả khác)

Chia sẻ: Facebook twitter pinterest